L’état des lieux avant travaux, avant le premier coup de pelle.

Pourquoi un état des lieux avant travaux ?

Un voisin qui subit un dommage à cause d’un chantier peut en demander réparation, même sans faute de personne, s’il dépasse ce qu’on doit normalement supporter entre voisins : c’est la théorie des troubles de voisinage, reprise à l’article 3.101 du Code civil. Le maître de l’ouvrage se retourne alors vers l’entrepreneur, et souvent vers l’architecte.

Sans constat préalable, personne ne peut prouver qu’une fissure existait déjà. L’état des lieux protège donc tout le monde : le voisin, qui sera indemnisé de ce que le chantier a vraiment causé, et le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’architecte, qui ne paieront pas pour des dégâts plus anciens. Il est d’ailleurs souvent demandé par le cahier des charges ou par l’assureur du chantier.

Quand et pour quels biens ?

• Avant les travaux qui peuvent toucher les voisins : démolition, terrassement, pompage de la nappe, fondations, reprises en sous-œuvre, travaux au mur mitoyen, engins qui vibrent.
• Pour les biens qui risquent quelque chose : maisons mitoyennes et voisines, mais aussi voirie, trottoirs et clôtures. En rénovation, le bâtiment existant du maître de l’ouvrage peut lui-même mériter un état des lieux.
• Peu de temps avant le début des travaux : quelques jours ou semaines, pas plusieurs mois, pour que le constat décrive bien l’état de départ.

En cas de plainte après le chantier, un nouveau constat, fait de la même façon, se compare point par point au premier.

Qui le fait, et comment ?

L’état des lieux est fait par un architecte ou un expert, à la demande du maître de l’ouvrage ou de l’entrepreneur ; le contrat ou le cahier des charges dit qui le commande et qui le paie. Il est contradictoire : le propriétaire voisin, ou la personne qu’il désigne, assiste à la visite, peut ajouter ses remarques, et signe. Chaque partie garde son exemplaire.

Si le voisin, convoqué par écrit, ne vient pas, le constat se fait quand même : on y note qu’il était convoqué et absent, et la copie de la convocation est gardée au dossier.

Ce que contient l’état des lieux

• les parties présentes ou convoquées : voisin, maître de l’ouvrage, entrepreneur, architecte ;
• l’adresse et la description du bien : maison mitoyenne, deux niveaux et combles, cave… ;
• les travaux prévus, la date et l’heure de la visite ;
• la description, local par local : façades, toiture, mitoyens, abords, puis chaque pièce, de la cave au grenier ;
• les photos, numérotées et rattachées au local ;
• les remarques des parties ;
• les signatures.

Bien décrire une fissure

« Fissure au mur » ne servira à rien dans six mois. Une bonne description permet de retrouver la fissure et de voir si elle a bougé :

Séjour, mur mitoyen : fissure verticale dans l’enduit, à 1,20 m de la façade, du sol au plafond, ouverture inférieure à 1 mm (photo 3.2).

• Où : local, mur, distance à un repère fixe (façade, angle, baie).
• Comment : verticale, horizontale, en escalier ; dans l’enduit ou dans la maçonnerie.
• Combien : longueur et ouverture, mesurée avec une jauge ou un fissuromètre.
• La photo : prise de près, avec un mètre ou une jauge dans l’image, et une vue d’ensemble pour la situer.
• Le reste : traces d’humidité, décollements, portes qui frottent, carrelages fendus. Notez aussi ce qui est en bon état, et les locaux non visités.

Sur une fissure importante, un témoin posé avant les travaux montrera tout de suite si elle évolue.

Faire ses états des lieux avec Arko

Arko est un logiciel en ligne pour les bureaux d’architecture belges, conçu par un architecte. Son outil État des lieux tient en trois étapes : visite et parties, locaux, signer et envoyer.

• Deux cas : un bien voisin, en constat contradictoire, ou le bâtiment existant du maître de l’ouvrage.
• Rien à retaper : chantier, maître de l’ouvrage, architecte et entreprise viennent de la fiche du projet.
• Local par local, avec des propositions (façade avant, mur mitoyen, toiture, cave…), un texte libre et des photos ; un local sans remarque est imprimé « Rien à signaler ».
• Photos numérotées par local (photo 2.3) dans le PDF, prises avec le téléphone ou la tablette.
• Partie absente notée comme telle ; signatures sur la tablette pour les autres.
• Un PDF avec page de garde, envoyé par e-mail aux parties.

L’état des lieux reste dans le projet, à côté des rapports de chantier et du PV de réception.